O condomínio deve guardar para manutenção o que o plano de manutenção do próprio prédio diz que vai gastar, ano a ano. Não existe um percentual que sirva para todo prédio. O ponto de partida é o manual de uso, operação e manutenção que a construtora entregou, e é dele que sai uma previsão de gastos honesta.
Este guia é para síndicos, conselheiros e administradoras do Norte do Paraná. Foi escrito por uma engenheira civil perita que faz inspeção predial e laudos para condomínios.
Por que o “fundo de reserva” sozinho não resolve
O fundo de reserva previsto na convenção é uma porcentagem da taxa, pensada para imprevistos. Ele não sabe quando a fachada vai precisar de pintura, quando a impermeabilização da cobertura vence ou quando a bomba do recalque vai ser trocada.
Resultado comum: o prédio passa anos com o caixa “sobrando” e, de repente, precisa de uma chamada extra alta para a fachada ou para a cobertura. A previsão orçamentária da manutenção existe para isso não acontecer.
O que a lei e as normas pedem
- Código Civil (art. 1.348): cabe ao síndico cuidar da conservação das partes comuns.
- ABNT NBR 5674: organiza a gestão da manutenção do prédio: programa, registros e previsão de recursos.
- ABNT NBR 14037: define o manual que a construtora entrega, com o que deve ser feito e com que frequência.
- ABNT NBR 15575: lembra que a garantia da construtora depende de o condomínio fazer a manutenção prevista.
Esse último ponto pesa muito: sem manutenção registrada, o condomínio pode perder o direito de cobrar a construtora por um defeito, porque a culpa passa a ser discutida.
Como montar a previsão, passo a passo
- Pegue o manual do prédio e liste cada item de manutenção com a frequência: mensal, semestral, anual, a cada 3, 5 ou 10 anos.
- Separe o que é rotina (limpeza de calhas, teste de bombas, revisão de portões) do que é grande e periódico (pintura de fachada, troca de selantes, impermeabilização, revisão de para-raios).
- Peça orçamento ou use referência de preço para cada item grande.
- Divida o custo de cada item grande pelos anos até ele vencer. Uma pintura de fachada prevista para daqui a 5 anos vira um valor guardado por ano.
- Some rotina + parcelas anuais e transforme em valor por mês e por unidade.
- Revise todo ano, depois da inspeção predial, porque o estado real do prédio muda a conta.
Os itens que mais pesam no caixa
- pintura e lavagem da fachada;
- troca de selantes das juntas e das janelas;
- impermeabilização da cobertura, das jardineiras e dos reservatórios;
- bombas, portões, interfone e sistema de incêndio;
- elevadores (normalmente com contrato próprio);
- telhado, calhas e rufos.
Onde entra o engenheiro
O síndico consegue montar a primeira versão sozinho com o manual na mão. O engenheiro entra em dois momentos:
- Inspeção predial: mostra o estado real do prédio, que nem sempre bate com o calendário do manual. Às vezes a fachada aguenta mais, às vezes a cobertura já está no limite.
- Prédio sem manual ou com manual genérico: o plano de manutenção precisa ser montado a partir da vistoria.
Veja como funciona a inspeção predial em Londrina e os laudos técnicos para condomínios.
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